21世纪经济报道记者获悉，征求意见的重点包括各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地的上限控制等备受关注议题，探讨租赁土地的面积和时间上限如何做具体界定。
租赁土地设限
资本大佬下乡“玩农业”，已越来越时髦。工商资本下乡，一定程度上带来了农业的规模化和现代化经营，但关于部分“资本圈地”的争议，一直未停歇。
《意见》出台以后，监管工商资本下乡的具体细则就在密集讨论中。
《意见》明确提出，加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等做出规定。
21世纪经济报道记者从权威渠道获悉，国家层面征集监管意见的重点，包括如何界定工商企业，“长时间、大面积”的该如何定义，地方政府如何控制工商企业在上限范围内租赁土地，以及对其突破上限的具体制裁措施。其中最受争议的，是如何确定租赁的时间和面积上限，即企业下乡租地，到底能租多长时间，最大面积能租多少。
这也意味着，以往部分地方政府树立的土地流转租赁大户“政绩标杆”，将会被重新定义。
21世纪经济报道记者采访获悉，在官方征集意见过程中，目前已有东部省份将相关监管实施意见上报到国家层面，该意见率先提出了工商企业租赁农地的具体时间和面积上限，有望尽快出台和先行先试。
事实上，尽管中央一再出台政策，强调“为稳定农业、稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地”，但地方对于工商企业下乡租赁农户承包地，大多并无具体面积上限规定，在承包时间上，各地也是千差万别。
有不愿具名的农业部门人士告诉21世纪经济报道记者，在当下全面改革减少行政审批的大背景下，出台相应规范土地流转的文件非常不容易，也足见中央的决心；另外，此次明确规定工商资本租赁农地的时间和面积上限，意味着对工商资本下乡准入的监管会落到实处，但具体操作还是比较复杂，还需要大量地征集意见。
探讨风险保障金制度
工商资本下乡一直备受争议，其带来的效益和风险并存。
中部省份一位负责土地流转工作的官员告诉告诉21世纪经济报道记者，社会资本向农业大规模“进军”，带来了社会资金，缓解了农业发展过程中投入不足的问题，也带来了高新技术和先进管理理念。在他所在的市，社会资本投资，占全部投资农业项目流转土地的60%以上。
他同时列出了社会资本进入农业的一些问题，首先是租赁时间过长存在隐患，目前已经流转的项目中，工商企业都希望土地流转时间越长越好，这导致后期土地的预期价值难以估算，监管部门亦难以监督。
另外，目前已有的大规模流转项目，大部分都是社会资本介入，资本下乡过程中，少数企业单方面违反合同约定，擅自改变土地用途管制规定，使流转的土地呈现“非农化”、“非粮化”，甚至还有企业套取项目资金搞资本运作。
调研过多地土地流转的华中科技大学教授贺雪峰告诉21世纪经济报道记者，目前中央出台文件在面积和时间上做上限规范，非常必要。目前很多地方政府都是鼓励推动流转，将大面积流转和租赁作为政绩，甚至给予项目资金补贴。工商资本通过圈地发展观光农业，已是省会城市周边农村的普遍现象。
对于如何控制和防范工商资本下乡带来的风险，目前国家部委层面在征集意见，包括如何健全资格审查、项目审核以及建立风险保障金制度。
有知情人士透露，在监管部门方面，国家部委目前已经有初步意向，酝酿成立土地流转审查委员会，这一委员会由政府主导，农经部门牵头组织，有农民代表参与和相关部门组成。这一举措会先行试点。
武汉市农业局一位负责人告诉21世纪经济报道记者，在风险防控探路方面，武汉市探路较早，是国内较早提出建立风险保障金的地区。即提高社会资本的准入门槛，对社会资本参与土地流转必须先交纳年流转租金3-5倍的保证金作为“风险保证金”。
据介绍，目前武汉已经有两个区在试点风险保证金制度。收取“风险保证金”的目的一是防止企业因经营不善而中途退出，影响农户的租金收益；二是防止企业擅自改变土地用途，用作处罚金；三是防止企业对土地从事掠夺性经营，损坏地质，保证金可作为土地复耕费。
至于资金用途，上述人士介绍，“风险保证金”由各经管站的“双代管”账户进行代管，公司企业在没有违犯相关规定的情况下，5年后逐年返还直到合同到期后全额退还。
